マンション管理を巡る法的紛争について

近年、マンション・アパートを巡る紛争は増加の一途をたどっています。

特に東京近郊やその他の都市部では、もともとマンション・アパート居住者が多い上、新たなマンションの建設も相次ぎ、さらに進学や就職等による人の入れ替わりが多いため、トラブルが起こりやすい状況になっています。

マンション・アパートを巡る紛争は、弁護士業務としては他の不動産を巡る紛争と分別せずに取り扱われることが多いのですが、実際はマンション管理組合内部のガバナンスの問題やマンション・アパートの建替えの際の諸問題など特殊性・専門性の高い分野であるため、本来は分けて取り扱われるべきです。

当事務所では、マンション・アパートを巡る法的紛争を他の不動産分野と明確に区分しております。また、マンション・アパート管理会社、マンション管理組合、区分所有者いずれの立場からのご相談・ご依頼も受け付けております。

マンション・アパートの弁護士相談「お悩みの声」

Ｑ１.マンション管理はどの法律を使うの？

マンション管理で困った場合、どの法律を調べれば良いのでしょうか？「マンション」がつく法律はいくつもあるし、他の法律もあるようなのでどの法律にあたったら良いかよく分かりません。

Ａ.回答

まずは「建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）」です。通常、１つの建物はその全部を１人が所有するものですが、マンションの場合は、１つの建物を区分して各部分を別の者が所有する（区分所有）という特殊な所有関係になります。そこで、そういった特殊な所有関係の調整、区分所有者同士の調整、区分所有者と外部の者との調整等を図るために制定されたのが区分所有法です。マンションの法律関係において最も基本的な法律ですので、マンションの法律関係については、まずは区分所有法を確認するべきです。

もっとも、区分所有法はマンションの法律関係全てを規定しているわけではなく、他の法律も必要になります。まず、マンションの購入の場面では私法の大原則である民法の売買の規定や宅地建物取引業法などを確認すべきです。次に、マンションの１室を賃貸する場合には民法の賃貸借の規定や借地借家法が中心になります。マンションの建替えの場面では、「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律（通称：マンション建て替え法）」によることになり、マンションが地震などで全壊した場合の再建の場面では「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」によることになります。

また、マンション管理は、本来区分所有者の構成するマンション管理組合により行われるのですが、一般のマンション所有者は管理のノウハウもなく、それほど関心もないため、多くのマンションにおいて適正な管理が行われておりませんでした。また、マンション管理には、区分所有者、賃借人、マンション管理組合、マンション管理会社、マンション管理士、管理業務主任者など様々な人物が登場し、その役回りや責任を明確にしておく必要がありました。そこで、これらの点を規定すべく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（通称：マンション管理適正化法）」が制定されました。

この他にも、マンションの建物自体の安全性の問題は「建築基準法」、マンション建設時の立地の問題は「都市計画法」、新築マンションの品質や瑕疵の問題は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、マンション購入契約の解除の場面では「消費者契約法」など、挙げればどんどん出てきます。

さらに、マンションには通常、管理規約があり区分所有法の規定をそのマンションに適合する形に修正していますし、マンション管理組合とマンション管理会社の間では管理委託契約が交わされており、それぞれの権利義務は同契約により規定されてます。

このように、マンション管理について規定する（直接規定していなくても必要となる）法律は相当数あるので、これを調べれば大丈夫というのはありません。上記の分類にしたがい、必要となる法律を正しく選び取ることが重要です。また、当然ながら正しく選んだ法律の規定を正しく理解することも重要です（建築基準法などはごちゃごちゃした条文が多く、正しく読むだけで相当大変なのです）。

Ｑ２.マンション管理規約の見直しは可能？

マンションの管理規約は誰がどうやって定めるのですか？
管理規約でペットを飼うことを禁止したいのですが可能ですか？
管理規約で外国人の居住者のみ管理費を増額したいのですが可能ですか？
管理規約で現にマンションに居住していない区分所有者のみの管理費を増額したいのですが可能ですか？

Ａ.回答

マンションの管理規約は、マンション管理組合を構成する区分所有者が集まる「集会」（「総会」という言い方が一般的かもしれません。）において、管理規約設定の特別決議（区分所有者と議決権総数のそれぞれの４分の３以上の賛成が必要）を経て定められます。

通常の決議よりも重い特別決議によらなければならないのは、管理規約は区分所有者を縛るルールであり重大な問題だからです。管理規約については、国土交通省のマンション標準管理規約があり、基本的には各マンションはこれを参考にして管理規約を定めています。標準管理規約の定めは概ね公平性・合理性のある内容となっているため、マンション管理規約を設定する必要がある場合にはまずはこれをベースにしたものを作成するのが良いでしょう。 　　

管理規約でペットを飼うことを禁止することは、上記の特別決議を経れば可能です。その際、現在ペットを飼っている区分所有者の同意・了承はいらないとされています（裁判例があります）。 　　

管理規約ではマンションの管理・使用や区分所有者相互間の調整についてなど様々なことを定めることができますが、何でも定められるわけではありません。公序良俗に反するような定めは無効になります。日本国籍があるかどうかだけで管理費に差を設けるのは合理的理由がなく公平性を欠くものなので公序良俗に反し無効となるとされています。 　　

なお、合理的な理由がある場合には管理費に差を設けることは許されています。現にマンションに居住していない区分所有者の管理費を増額することは、その者が管理組合の運営のために必要な業務を行っていないなどの事情がある場合には有効と考えられています。

Ｑ３.漏水した配水管の修理費は請求することができる？

私はマンションの一室を所有してますが、私の部屋の床下排水管に経年劣化による亀裂が入ってしまい、それが原因で下の階の部屋に漏水が生じてしまいました。そのため、やむなくこの床下排水管を修理しました。この場合、私は修理費を請求することはできますか？裁判で修理費を請求する場合、誰を被告として訴えれば良いのでしょうか？

Ａ.回答

マンションには専有部分と共用部分があります。専有部分とは、マンションの一室を所有する区分所有者が専有している部分であり、自分だけで自由に使える反面、その管理も自身の責任で行わなければなりません。これに対し、共用部分とは、マンションの各部屋の所有者が皆で一緒に持っている部分のことです。玄関、屋上やエレベーターホールなどは共用部分の典型例です。共用部分の管理は、マンションの区分所有者全員で構成する団体であるマンション管理組合の責任で行います。したがって、修理費を他者に請求するには、床下排水管が専有部分でなく共用部分にあたらなければなりません。専有部分にあたれば、自分の責任で修理しろということになってしまいます。 　　

床下排水管がどちらにあたるかについては裁判例があります。裁判例では、天井、床、壁は（躯体部分を除き）専有部分であるとするマンションの管理規約を用いながら、床下排水管は床ではなく床下にあるものであり、下の階の天井でもなく天井の上にあるものであるため、専有部分にはあたらない＝共有部分である（マンションには専有部分と共用部分しかないため、専有部分でない＝共用部分となります）と判断しました。したがって、修理代を請求することができます。 　　
では、裁判で請求する場合、誰を被告とするのでしょうか？マンション管理には多くの登場人物が出てくるので迷われると思います。 　　

上記のとおり、共用部分の管理については管理組合が責任を負っているので、本事例では管理組合が被告になります。上記の裁判例でも管理組合が被告となっています。本事例における管理組合が法人格を有する管理組合法人の場合はもちろん、法人格がない管理組合の場合でも、理事長という代表者がいるので民事訴訟法の規定により管理組合自身が被告となることができます。 　　
理事長は管理組合の代表ではあるものの、理事長自身が被告になるわけではありません（注：規約による修正があり訴訟担当となる場合は別です）。理事会も、管理組合の中の一つの機関にすぎないので被告にはなりません。マンション管理会社は、管理組合との契約上修繕責任を負う場合がありますが、原則として本事例の質問者のような一区分所有者に対してではなく、管理組合に対して契約責任を負っているので、本事例では被告とはなりません。下の階の区分所有者や、その者から部屋を借りている賃借人は、彼らが床下排水管の亀裂の原因を作った場合でなければ原則として責任を負わないため、被告とはなりません。
　　

以上のとおり、本事例では管理組合が被告となりますが、あくまで本事例での話であり、その事例により、または請求内容により誰が被告になるかは変わってきます。マンション紛争の事例では、請求の相手方の選定を誤るケースが多く見受けられますので、くれぐれもこのＱ＆Ａだけを鵜呑みせず、紛争が起こった場合には当事務所をはじめとする専門家にご相談いただきますようお願いいたします。

Ｑ４.管理組合の理事の報酬はもらえますか？

住んでいるマンション管理組合の理事を務めていますが、理事の仕事が忙しく休日を返上して仕事をしています。現在は無償で理事の仕事をしているのですが、報酬をもらうことはできないのでしょうか？

Ａ.回答

多くのマンションでは、理事は無償で務めていると思われますが、規約に定めを置けば報酬を設定することはできます。標準管理規約にもその旨が定められています。

もっとも、理事に報酬を支払うのはマンションの各組合員です（管理費の一部を充てる方法、別途役員報酬用の費用を徴収する方法があります）。高額な報酬を希望すれば当然不満が出て規約で定めることはできないので、それほど高額な報酬を設定することは難しいでしょう。また、報酬に見合った仕事をしているのかどうかを後から総会等で問われることもあるので、理事会の内容や総会の招集手続、帳簿の管理など、理事の業務については、報酬をもらう場合には特に正確に記録しておき、いつでも組合員に説明できる状態にしておく必要があります。
　　

無償で理事の業務をさせられるのが不公平だというのであれば、報酬を設定する方法以外にも、理事を持ちまわり制にするという方法もあるでしょう。そして、組合員自身が居住しておらず理事を務めることができない（居住していなければ実質的に業務を行うことができない）者がいる場合には、非居住組合員のみ管理費を増額するという方法で対応することもできます。管理組合において十分に話し合いを行い、どのような方法によるのが最も不公平感がでないかをよく詰めることが重要でしょう。

Ｑ４.管理組合のワンマン理事長を解任できますか？

マンション管理組合の理事長が組合員の意見も聞かず独断でマンション管理会社を従来の会社から別の会社に変更してしまいました。噂によれば、理事長は新しいマンション管理会社から、管理会社を変更した見返りに金銭をもらっているとのことです。このようなことをする理事長を解任できないでしょうか？

Ａ.回答

区分所有法によれば、集会の決議によって理事長を解任することができます。規約により変更されていなければ、過半数の多数決で可決し解任できます。ただ、やっかいなのは、解任を決議するための集会の招集権は、区分所有法では理事長にあるとされている点です。これでは、理事長が集会を招集しないことが考えられます。 　　

そこで、区分所有法では、理事長が集会を開かない場合には区分所有者の５分の１以上で、議決権の５分の１以上の賛成があれば集会の招集が請求できるとされています。これにより、理事長が集会を招集しない場合に対応できます。 　　

では、集会を招集したものの、過半数の賛成が得られず解任決議が否決されてしまった場合にはどうすればよいでしょうか？区分所有法では、理事長に不正な行為などで職務を行うに適していない事情があるときは各区分所有者が解任を裁判所に請求することができると規定されています。そこで、本ケースのように、理事長が新しいマンション管理会社から金銭をもらっているのであれば、理事長に不正な行為があるとして、裁判所に解任を請求することになるでしょう。理事長に解任に値するような問題がある場合、実際に裁判所への解任請求まで行うケースは少ないのが実情ですが、理事長のワンマンを許さないためには、このような制度があることを知っておくことは重要でしょう。

Ｑ６.問題あるマンション住人への対応

問題のあるマンション住人を次の集会で注意することに決めたのですが、その住人は次の集会に弁護士を連れていき自分の言い分を主張したいと言ってきました。次回の集会にその弁護士が出席するのを阻止することはできますか？

Ａ.回答

区分所有法には集会への出席者・同伴者の制限につき規定がないので、弁護士の出席を阻止できないのが原則です。

マンション管理規約で、例えば「組合員の代理人・補助者として集会に出席できるのは当マンションの組合員に限る」などと規定しておけば、本ケースの弁護士の出席を制限することができます。（会社の株主総会においては、株主の代理人を他の株主に限定するという定めを定款に置くことは株主の権利を不当に制限するものとして問題があると議論されていますが、マンション管理組合の集会においては、株主総会の場合よりも緩く考えられており、代理人を組合員に限るとする規約の定めは問題なく有効と考えられています。）

このような規約の定めを置いておらず、弁護士の出席を阻止できない場合でも、慌てる必要はありません。このケースでは、そのマンション住人の問題行動が集会の争点になることは明らかなので、管理組合側も弁護士やマンション管理士、マンション管理会社の管理業務主任者や宅建主任者に事前に相談し、主張を予想しておき、反論を用意しておけば良いのです。事前にしっかりと準備をしておき、集会当日の主導権を相手方に渡さないことが重要です。

Ｑ７.滞納管理費の取立て方法は？

管理費を滞納している区分所有者がいて困っています。管理組合はその区分所有者からどのようにして滞納管理費を取り立てることができますか？

Ａ.回答

民事訴訟を起こす…ということももちろん考えられるのですが、訴訟は時間も労力も、場合によっては費用もかかるので、最後の手段と考えた方が良いでしょう。

まずは、管理組合から滞納区分所有者に対し、①内容証明郵便を利用して支払請求をするのが一般的です。滞納金額や支払期限を明示し、支払わなければ訴訟を起こす準備があるなどと記載し、取り立てに対し管理組合が強い意思を有していることを強調します。弁護士に依頼して弁護士名で書面を送付すれば、より強調できるでしょう。

次に、①内容証明郵便でも支払わない場合には裁判所を通すことになりますが、その最も簡易的な方法として②支払督促を申し立てることが考えられます。支払督促とは、裁判と異なり、実体審理（当事者双方が言い分を述べ、どちらの主張が正しいかを裁判所が判断する）をすることなく、申し立てた者の請求につき、相手方に督促書面を出すという手続をいいます。この督促督促を見た相手方が、2週間以内に異議を申し出ない場合には、その支払督促は、通常の裁判で勝訴したのと同一の効力を持つとされています。支払督促は、実体審理を要しない点で、裁判所を利用する最も簡便な制度といえます。

　②もっとも、支払督促は、相手方が2週間以内に異議を出してしまうと通常の民事訴訟に移行することとなっています。そうすると、異議が出されるのが目に見えているような相手の場合（すでに支払ったと言い張っているような場合）、訴訟への移行はほぼ間違いなく、通常の民事訴訟を起こしたのと同じことになってしまうので、時間・労力・コストがかかってしまいます。そこで、次なる手段として考えられるのは③少額訴訟です。少額訴訟は、金額が60万円以下の請求につき、原則として１回だけ実体審理を行い（通常の民事訴訟だと、実体審理の期日は何度も開かれ、難解な訴訟だと10回を超える）、その後すぐに判決が出るという制度です。実体審理を行う訴訟であるにもかかわらず、原則として1回で終了するため、簡便な手続です。

ただし、③少額訴訟は60万円を超える請求では使うことができません。また、相手方が少額訴訟の手続きではなく通常の訴訟に移行させたいと裁判で述べた場合には、通常の訴訟に移行します。このようなケースでは、もう④通常の民事訴訟を行う他ないでしょう。

Ｑ８.民事訴訟以外の取立て手段は？

前回のＱの続きで、民事訴訟を起こす以外に管理費滞納者から管理費等を取り立てるための実効的な手段はありませんか？

Ａ.回答

まず、①先取特権の実行という方法によることが考えられます。区分所有法７条１項では、「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。」と定められています。先取特権とは、債務者の財産について競合する他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受けることができる権利です。この規定を使えば、管理費を滞納している者の区分所有権や建物に備え付けた動産を競売して、競売された代金から優先的に弁済を受けることができるのです。

他にも、②区分所有権等の競売という制度があります。区分所有法５９条１項では、「第５７条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」と定められています。この方法によっても、管理費滞納者の区分所有権を競売することができます。

では、滞納管理者の区分所有権を競売する場合、①と②どちらの方法によるべきでしょうか。②の方法は、「他の方法」によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときというハードルを設定していますが、この「他の方法」には、区分所有法７条１項の先取特権の実行の方法も含まれています（法務省立法担当者解説）。ということは、①の方法が使える場合には②の方法は原則として使えないため、①の方法によるべきということになります。①の方法を使えない場合でも、②の方法は「共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」という高いハードルを越える場合にしか用いることができません。
　　

①と②の制度は、他にも競売手続を続けても請求債権について弁済を受けられる見込みがなさそうな事案において競売手続が裁判所により取り消されてしまう制度（無剰余取消制度）の適用の有無においても差があります（①の場合は適用されますが、②の場合適用がないとされています）。

この２つの制度については、制度自体の理解もさることながら、どのような場合に用いることができるか判断するのが難しい（特に②）ので、実際にこれらの手段をお考えのマンション管理組合におかれましては、一度専門家にご相談いただくことをお勧めします。

マンション・アパートを巡る法的紛争の分野について